“Alles wat we doen, lijkt op spelen met LEGO.”

Saman Mohammadi en Niel Slob LEGO-de vroeger wat af. En eigenlijk doen ze dat nog steeds. Je mag het van Saman ook projectontwikkeling noemen. Samen leiden ze RE:BORN, een duurzame ontwikkelende belegger die het liefst werkt met bestaande gebouwen, zoals de Satelliet van De Nederlandsche Bank (DNB). Ze leggen ons uit hoe dat ‘LEGO in het groot’ precies werkt.

RE:BORN ontwikkelt functiedynamische gebouwen. Dat betekent dat de functie van hun vastgoed makkelijk te wijzigen is. Een kantoor kan bijvoorbeeld worden omgebouwd tot woonruimte of krijgt een zorgfunctie. Zo speelt RE:BORN in op de continu veranderende behoeften van de maatschappij. Saman: “Wij maken gebouwen waar je van alles mee kunt. De filosofie van LEGO is in al onze projecten terug te vinden.”

Een herboren toren
Zo ook bij het Satelliet-project van DNB. De functie van de circa 60 meter hoge toren is komen te vervallen. De mensen die ooit in het kantoorpand werkten, verhuizen naar een andere locatie en het goud dat er lag is inmiddels ergens anders opgeslagen. Er wordt plaatsgemaakt voor een plein. “Zonde om zo’n Amsterdams icoon te slopen”, vindt Saman. “Daarom maken wij er iets nieuws van. Omdat de toren uit verschillende segmenten is opgebouwd – net als LEGO-steentjes – kan het ook weer gedemonteerd worden. Samen met New Horizon laten we het pand herboren worden.”

Drie d’s
RE:BORN werkt volgens de drie d’s: dynamisch, duurzaam en dierbaar. “Dynamisch wil zeggen dat de functie van een gebouw gemakkelijk moet kunnen veranderen”, legt Niel uit. “Duurzaam betekent dat alles wat we doen gezond is voor de mens en goed voor onze planeet. Circulariteit, energieneutraliteit en biodiversiteit zijn horen daarbij. En met dierbaar geven we aan dat we emotionele binding aan een gebouw met een verhaal geven. Monumentale panden hebben dat bijvoorbeeld al. Wij voegen het toe aan panden die dat nog niet hebben.”

Deze aanpak past de ontwikkelende belegger ook toe op de Satelliet. De ronde toren bestaat uit 30 betonnen ‘pizzapuntjes’ per verdieping. Die delen worden gedemonteerd en hergebruikt. We hebben onderzocht wat voor gebouwen we met de onderdelen opnieuw zouden kunnen maken. Met als uitgangspunt: een maatschappelijke bestemming. Het bleek heel breed herbruikbaar; als school, als zorggebouw, als woning. Dat maakt het gebouw dynamisch. Omdat de Satelliet een echt Amsterdams icoon is, gaat ook dierbaarheid op. RE:BORN bouwt het nieuwe gebouw opnieuw op. Geheel volgens de eisen van nu en die van de toekomst: energieneutraal, gezond en dus duurzaam.

Duurzaam demonteren en remonteren
DNB geeft met de circulaire herontwikkeling van de Satelliet het goede voorbeeld.  En dat is een mooie kans voor RE:BORN én New Horizon. Niel: “Dit is het meest toonaangevende voorbeeld van wat wij met RE:BORN willen doen. Samen met New Horizon kunnen wij laten zien wat nog nooit gebeurd is: een gebouw van 8.000 m2 verplaatsen. Dat is best bijzonder. Zelfs een wereldprimeur.” De samenwerking tussen RE:BORN en New Horizon ontstond toen RE:BORN op zoek was naar een partner die duurzaam omgaat met grondstoffen en materialen. Niet slopen, maar duurzaam demonteren dus. De bruikbare onderdelen kan RE:BORN vervolgens duurzaam remonteren. Ook die samenwerking is iets dat voor het eerst zo wordt ingestoken.

LEGO
Is die aanpak bij al het vastgoed mogelijk? “Ja en nee”, antwoordt Saman. “Ons doel is om een pand een nieuwe functie te geven, zonder dat het duurder wordt dan nieuwbouw. Als transformatiekosten hoger worden dan het bouwen van een compleet nieuw pand, schieten we ons doel voorbij. Daarom werken we alleen met gebouwen die aan een aantal principes voldoen: vrije vloervelden, kolommen, geen dragende wanden en geen dragende gevel. Dat soort panden zijn goedkoop transformeerbaar. We kopen ze op, halen er uit wat erin zit en zorgen dat er iets nieuws uit kan worden gemaakt. Maar op zo’n schaal als nu bij de Satelliet, een heel gebouw verplaatsen, dat is nog niet eerder gebeurd. Dat vraagt om creativiteit.”

Materiaal + arbeid + energie = vastgoedwaarde
De processen en geldstromen zijn bij deze aanpak aanzienlijk anders, aldus Niel. “We investeren aan het begin van het traject meer in een project en halen dat er aan het eind uit. Demonteren doe je met beleid. Dat kost tijd en geld. Maar omdat je onderdelen overhoudt die je opnieuw kunt gebruiken en dus kunt verkopen, bespaar je verderop in het proces. Want je hoeft geen nieuwe te (laten) maken. Vastgoedwaarde is materiaal plus arbeid plus energie. De som daarvan geeft vastgoed een bepaalde waarde. En als je niet sloopt, maar demonteert, hoef je er ook niet heel veel extra nieuwe materiaal, energie en arbeid in te steken.

Economisch klinkt dat logisch. Maar wat is de duurzame meerwaarde van RE:BORN? “Het bespaart circa 60 procent op CO2-emissies. Op deze manier maken we zowel ecologisch, emotioneel als economisch impact.”, is het stellige antwoord van Niel. “Het milieu is de grootste winnaar bij circulair bouwen. “.

Tegen de stroom in
Een duurzamere aanpak, die uiteindelijk meer oplevert. Waarom werkt niet iedereen op deze manier? Volgens Saman omdat mensen niet graag uit de lijn stappen. “Het is makkelijker om te doen wat anderen al doen. Wij komen bij ieder project heel veel obstakels tegen. Brandveiligheid, lekke gevels, dubbel belasting betalen. Toch zorgen onze passie, creativiteit en idealen ervoor dat projecten lukken. De circulaire economie komt pas echt op gang als meer mensen tegen de stroom ingaan.” Volgens Saman begint alle innovatie ‘bottom up’. De overheid leidt niet in dit proces, maar volgt. Het zijn bedrijven als RE:BORN en New Horizon die het voortouw moeten nemen. Niel: “Met onze projecten moeten we de voorbeelden geven die de nieuwe realiteit gaan vormen. Zo ontstaat een olievlek die steeds groter wordt. Dat heeft tijd nodig. Maar zelfs als het grootste deel van de sector circulair bouwen heeft omarmd, zullen er altijd nog achterblijvers zijn. De bouwwereld is niet van de snelle transitie. Ergens ook wel logisch, want panden gaan soms wel honderden jaren mee.