Deze week is het in Nederland de “Week van de Circulaire Economie”. In dat kader belichten wij met trots onze samenwerking met één van de grootste vastgoedbeleggers in Nederland, namelijk Syntrus Achmea Real Estate & Finance.
De weg naar het nieuwe normaal
Op de hoek van de Oude Gracht en de Lange Viestraat, hartje Utrecht, voltrekt zich achter de blauwe gevel van House Modernes (voorheen De Planeet) iets dat je gerust een revolutie kunt noemen. Het winkelend publiek en de dames van de rondvaartboten tegenover hebben er nauwelijks weet van, maar hier vonden Syntrus Achmea en New Horizon elkaar in een unieke en ambitieuze pilot die de bouwwereld fundamenteel gaat veranderen.
In september 2019 startte de ingrijpende renovatie en verduurzaming van het beeldbepalende gebouw in opdracht van Syntrus Achmea. Half december is er op de begane grond vooral veel puin te zien. Wanden en vloeren worden weggehaald nadat eerder balies, deuren en plafondplaten al werden gesloopt. Nou ja, gesloopt… Dat ligt hier net even anders.
Erik Tillemans houdt zich bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, als ontwikkelaar in het team Acquisitie & Ontwikkeling, vooral bezig met complexe binnenstedelijke herontwikkelingen van bestaande gebouwen. De plannen voor dit project waren al behoorlijk ver, toen Erik in dienst kwam bij Syntrus Achmea. ‘Het ontwerp was al klaar en de transparante gevel die de stijl van de naoorlogse Galeries Modernes zal doen herleven, was al gemaakt. Maar toch wilde Erik op onderdelen opnieuw bekijken of het niet duurzamer kon. Met name het bestaande gebouw met de ongelofelijke hoeveelheid aan bouwmaterialen vormde een trigger voor hem. Erik nam het initiatief om New Horizon te vragen om hun kijk te geven op deze uitdaging.
In 2015 maakte Erik Tillemans kennis met het concept van New Horizon: niet slopen maar oogsten, met andere woorden: hoogwaardig hergebruik van materialen. ‘Ik hoorde Michel Baars, de oprichter van New Horizon, spreken tijdens een netwerkbijeenkomst in Rotterdam. Ik vond zijn verhaal super inspirerend. Het is te gemakkelijk om vanuit je comfortzone van business as usual vooral te zeggen hoe het niet moet. Nee, je moet je kop boven het maaiveld durven uitsteken. Dan krijg je innovatie en vooruitgang, daar word ik blij van!’
Signaal
Eveneens opgetogen gezichten bij Erik Koremans, directeur New Horizon Material Balance en Alex Verkuijlen, directeur van New Horizon Urban Mining, die bij het gesprek zijn aangeschoven. Erik Koremans: ‘Zeker. We zijn heel gelukkig dat Syntrus Achmea ons met dit project het vertrouwen schenkt en bovendien een signaal afgeeft dat onze circulaire manier van werken in de praktijk niet duurder hoeft te zijn dan reguliere sloop.‘
Erik Tillemans: ‘Kort en goed, we nemen onze verantwoordelijkheid voor een duurzame toekomst.’
Misschien nog belangrijker dan het prijskaartje is de milieuwinst.’
New Horizon maakt nu als enige de opbrengst van bespaarde CO2 uitstoot in geoogste materialen aantoonbaar, en dit past in het het ESG beleid van Syntrus Achmea: het verkleinen van de C02-footprint.
Erik Tillemans: ‘Wij conformeren ons vol overtuiging aan de Sustainable Development Goals van de Verenigde Naties en één van de belangrijkste van die 17 wereldwijde doelstellingen is CO2-reductie. Wij geloven dat je voor hetzelfde geld en met dezelfde energie slimmere en betere keuzes kunt maken. De Raad van Toezicht van het Achmea Dutch Retail Property Fund, waar House Modernes deel van uitmaakt, begreep het meteen: je slaat twee vliegen in een klap, het hoeft niet meer te kosten en toch doen we voor het milieu dat stapje extra. Die synergie vind ik geweldig. We zijn geen fantasten en met New Horizon kunnen wij dat samen waarmaken en bewijzen we onze positie als een vermogensbeheerder met toonaangevende en duurzame fondsen van Nederland.’
Regelgeving
New Horizon neemt alvast een voorschot op toekomstige regelgeving vanuit de overheid. Erik Koremans: ‘Sinds 1 januari 2018 mag de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG), die de milieubelasting aangeeft van de toegepaste materialen in een gebouw (nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen groter dan 100 m²), niet hoger zijn dan 1 euro per m2 bruto vloer oppervlak. Net als met de EPC norm, zal deze norm in de nabije toekomst zeker ook nog verder naar beneden gaan, en met onze methodiek van oogsten en hergebruik van materialen is nu al 0,4 à 0,5 euro reductie op die norm mogelijk. Wij verwachten dat over enkele jaren bouwen alleen nog mogelijk is met grotendeels circulaire bouwmaterialen.’
Syntrus Achmea wil ook voorsorteren op die scenario’s. Erik Tillemans: ‘Je moet nu proberen wat je kunt, innovatie komt niet vanzelf. En je moet iets doen omdat je erin gelooft, niet omdat het moet. Vanuit passie is het ook veel leuker, en vanuit een gevoel van urgentie ben je sowieso te laat.‘
Transitie
Maar waarom doen we dit al niet veel langer? Erik Tillemans: ‘Er was onvoldoende gevoel van urgentie en anderzijds is er nog veel gebrek aan kennis in bij de bouwkolom.’
Alex Verkuijlen: ‘Ik kom zelf uit de traditionele sloopwereld en zo lang alles rendabel verloopt, waarom zou je dan veranderen? Maar het stenen tijdperk is niet gestopt om dat de stenen op waren, er kwam een beter alternatief.’
De samenwerking met Heilijgers, de aannemer voor dit project, verloopt uitstekend. ‘Ook al was er aanvankelijk wel de nodige scepsis, iedereen beseft dat we aan de vooravond van een grote transitie staan en dat circulair de toekomst is.’
Als op directieniveau de neuzen dezelfde kant op staan is dat niet voldoende. ‘Nee, je moet het ook op de werkvloer heel goed uitleggen. Systemen veranderen dat doe je niet op een vrijdagmiddag. En ontmanteling is vaak een vervelende eerste stap voor ontwikkelaars die het liefst een mooie nieuwe functionaliteit realiseren. Maar die eerste stap is wel de belangrijkste als je vanaf dag één CO2 bespaart op een veel hoger niveau dan met alleen recyclen. Ons vak, urban mining, komt neer op waardebehoud van materialen in plaats van waardeverlies. We noemen het oogsten en ontmantelen, vooral om te triggeren. Het gebouw moet uit elkaar en het is ook niet zo dat als je in ons bedrijf twee keer het woord slopen gebruikt, dat je dan de volgende keer de worstenbroodjes moet meebrengen.’
Aanpak
De oogstteams van New Horizon bestaan voor de helft uit traditionele slopers en voor de helft uit monteurs. Er is veel kennis nodig om materialen ongeschonden uit een gebouw te halen en ook om ter plekke te beoordelen of iets nog bruikbaar is. Bij elk project wordt een oogstlijst op detailniveau opgesteld, precies het aantal meters kabelgoot etc. Het Nederlands Instituut voor Bouwecologie en economie NIBE maakt levenscyclus analyses van alle bouwmaterialen in Nederland en een vast onderdeel daarvan zijn de milieukosten en die worden weer gebruikt als rekenmethodiek voor de MPG. Erik Koremans: ‘Voor ons zijn dat heel belangrijke cijfers, waarmee we kunnen aantonen dat we substantieel reduceren ten opzichte van lineaire sloop. Bij dit gebouw gaat het daarbij om een besparing van maar liefst 40 ton CO2.’
Alex Verkuijlen: ‘Het is avontuurlijk, steeds anders en soms frustrerend als je materialen onmogelijk ongeschonden kunt verwijderen. Hier waren op de tweede verdieping klaslokalen van de HKU met allemaal kleine hokjes, een oerwoud van gipswanden.’
Erik Tillemans: ‘Ja, Alex zei enthousiast: “die gaan we hergebruiken!” Maar ik begreep het pas toen hij liet zien hoe ze die platen kantelen en dan gebruiken als achterplaat in nieuwe brandwerende wanden. Je moet met andere ogen naar producten leren kijken. Ik vond het ook heel mooi hoe alle materialen werden gesorteerd, hout bij hout, plaat bij plaat, alles werd keurig opgestapeld. Ik zag dat voor het eerst in een groot herontwikkelingsproject. Normaal gesproken gaat alles op een hoop, wordt het klein gemaakt en afgevoerd. Nu werd alles keurig op bokken gezet.’
Stip op de horizon
Gebouweigenaren zijn zich te weinig bewust dat ze eigenaar zijn van een kapitaal aan grondstoffen.
Erik Koremans: ‘Het hoort bij elkaar. Wie met een donorgebouw materialen levert, kan ook circulaire materialen weer afnemen. We geven een groot deel van onze winst terug aan ons oogstbedrijf, zodat ze hun positie kunnen verbeteren en meer concurrerend werk naar zich toe kunnen trekken. Wij geloven dat wij ooit moeten gaan bieden op een sloopwerk, omdat er zoveel waarde in dat vastgoed zit, dat moment komt vanzelf.’
Een pragmatische aanpak is geboden. Erik Tillemans:‘De grote stip op de horizon, dat is je drive maar ondertussen moet je roeien met de riemen die je hebt. De milieubelasting van gipsplaten is bizar hoog, die zouden we eigenlijk niet meer moeten gebruiken. Net zoals beton, maar we hebben het nog zo nodig en gelukkig nam New Horizon recent het initiatief met een alternatief voor traditioneel beton. Ik ben ook zeer benieuwd naar hernieuwbaar bitumen.’
Alex Verkuijlen: ‘We proberen zo dicht mogelijk bij het product te blijven. Het maken van granulaat van puin is algemeen geaccepteerd, maar dat is downcycling, een hoogwaardig product waar veel CO2 in zit, stop je onder de grond. Met bitumen net zo. Een groot deel is geschikt om als grondstof voor nieuw bitumen te dienen, maar nu gebruiken we het om asfalt mee schoon te branden. Je stopt er veel energie in om het materiaal eindig te laten zijn. We verbranden hout om energie op te wekken en noemen dat recycling, maar we zouden datzelfde hout op zich ook nog drie of vier keer opnieuw kunnen toepassen. En natuurlijk gaat circulair bouwen ook over ontwerpen voor hergebruik, kit en purschuim bijvoorbeeld zien we liever niet.’
Uiteindelijk komt nog altijd slechts een zeer klein percentage van al het recyclede materiaal terug in een nieuwe functionaliteit. Erik Koremans: ‘Als het aan ons ligt gaat dat snel veranderen, ook al is de vastgoedsector zeer conservatief. Innovaties gaan vaak in golven, even een piek en dan gaat iedereen weer verder met de waan van de dag.’
Inclusief
Tenslotte gaat circulair niet alleen over materialen, maar ook over arbeid. Erik Tillemans: ‘Syntrus Achmea stuurt hierheel bewust op bij haar eigen personeel maar zeker ook bij haar leveranciers. Het gaat om de grondhouding en met een partner die dit niet vanuit een eigen drive oppakt, zien wij geen langjarige samenwerking.’
Erik Koremans: ‘We proberen zoveel mogelijk mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt in te zetten want circulaire economie is heel nadrukkelijk ook een inclusieve economie. Zo werken we samen met 50|50, een initiatief van het Leger des Heils om mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt weer mee te laten doen. Ze maken voor ons bijvoorbeeld hout spijkervrij.’
Alex Verkuijlen: ‘We willen op dit project geen verkeersregelaars aannemen die na drie maanden weer terug kunnen naar de bank thuis. We zoeken structurele oplossingen en dat is niet eenvoudig. We hebben nu vier mensen aan een vaste baan geholpen. Dat lijkt weinig in vier jaar, maar we mikken op vaste banen bij onze 25 Urban Mining partners.’
Pionieren
Hoe zien New Horizon en Syntrus Achmea de toekomst? Is deze pilot het begin van een andere manier van werken, het nieuwe normaal? Erik Koremans: ‘Wij zeggen altijd dat we klanten verleiden over vier assen: het is niet duurder, het duurt niet langer, het is meer circulair en het is echt veel leuker! Helaas zijn de meeste opdrachtgevers nog niet zover dat ze het intrinsiek doen, we moeten ze nog verleiden met euro’s. Maar goed, je ziet ook dat andere bedrijven zich gaan roeren, ze beginnen voorzichtig onze terminologie over te nemen, en dan ben je als game changer op de goeie weg. We zijn nooit uitgeleerd en we zijn voor honderd procent onvoorwaardelijke kennisdeling. Het constante pionieren kost veel energie, maar het is ook heel leuk en je krijgt er heel veel voor terug.’
Erik Tillemans: ‘We zeggen tegen de markt: “Kom eens kijken hoe wij het doen!”’
Erik Koremans: ‘Goed idee, afgesproken!’
