Tweedehands bouwmateriaal CO2? Euro’s! Oud bouwmateriaal heeft economische én milieuwaarde. Een goede taxatiemethode kan hergebruik stimuleren.
‘Die betonnen pilaren zijn overgedimensioneerd, dat zie je meteen”, zegt Michel Baars, ondernemer in circulaire bouwmaterialen. „Die zijn gewoon heel dik. Je had er zo eentje tussenuit kunnen halen. Zo bouwden ze in 1970.”
Baars en vastgoedadviseur Johan Vonck kijken omhoog op de stoep voor kantoorpand Sypesteyn, gelegen in een winderige hoek naast het Utrechtse Centraal Station. Banen grofkorrelig beton en rijen ramen wisselen elkaar etage na etage af, alleen onderbroken door een wufte schansvormige luifel. Binnen een paar jaar wordt dit gebouw waarschijnlijk gesloopt. Waar het hier om gaat: dan is al dat beton in die bovenmaatse pilaren geld waard.
Sypesteyn was de afgelopen maanden een van de zeven kantoorpanden in een proefproject van Baars’ bedrijf New Horizon, vastgoedadviseur JLL, accountant Grant Thornton en duurzaam onderzoeksbureau NIBE. Ze lieten zien dat de bouwmaterialen in vastgoed een waarde vertegenwoordigen voor hergebruik die – daar ging de test vooral om – met „vijf minuten extra werk” kan worden getaxeerd.
De meeste waarde van Sypesteyn bleek te zitten in het beton – daar kan met een speciale machine weer cement en grind van gemaakt worden. Andere gebouwen hadden bijvoorbeeld nog mooi dubbel glas, of kozijnen. Aan de hand van een databestand over Nederlandse gebouwen en een korte vragenlijst bleek dat prima in te schatten. „We hadden geen idee”, zegt vastgoedadviseur Johan Vonck. „We keken er eerder helemaal niet naar.”
/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data56483656-212d81.jpg)
Keuzes maken
Persoonlijk had Vonck duurzaamheid al langer omarmd, vertelt hij. Hij weet hoe moeilijk het is om aan onderdelen te komen voor zijn oldtimer, en hij kreeg een nieuwe nier, vandaar dus. Hij vindt hergebruik belangrijk, en dat vindt Michel Baars ook. „We willen dat een belegger zich realiseert dat hij bij beslissingen over investeren, nieuwbouw of slopen keuzes kan maken die beter zijn voor de wereld”, zegt Baars. „En daarvoor moeten we niet communiceren in CO2, want dat zegt hem niets, maar in euro’s.”
Bij de zeven kantoorpanden bleken de bouwmaterialen goed voor 0,5 tot 2,5 procent van de taxatiewaarde. Voor Sypesteyn gaat het om 143.000 euro. „Dat bedrag heeft geen significante invloed op de rendementen van het fonds”, zegt Ronald van der Waals. Hij is beheerder van het Dutch Office Fund van vastgoeddienstverlener CBRE. Dat fonds omvat elf grote kantoorpanden waarin institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars) investeren.
Die langetermijninvesteringen, daar gaat het om, zegt hij. „Wij krijgen steeds meer oog voor de klimaatrisico’s van onze portefeuille. Zijn onze gebouwen duurzaam genoeg?”
Nu heeft hij geen behoefte om meer van zijn kantoren te laten taxeren met de nieuwe methode, ‘Wearthy Taxeren’ gedoopt. Maar als panden toe zijn aan sloop of grootschalige renovatie, wordt die waarde wél belangrijk, denkt Van der Waals. „We moeten dat gaan meenemen in herontwikkelingsscenario’s.”
De waarde van oude bouwmaterialen zal de komende tien jaar meer dan verdubbelen, blijkt uit een prognose die onderzoeksbureau NIBE voor de gelegenheid maakte. Want nieuwe bouwmaterialen zullen alleen maar kostbaarder worden – en daarmee ook het gerecyclede alternatief.
Heffingen
„Staal, cement, glas, bijna alle metalen en baksteen”, somt algemeen directeur Mantijn van Leeuwen van NIBE op. „Alle materialen die een hoge CO2–footprint hebben, zullen de komende tien jaar sterk in prijs stijgen vanwege klimaatbeleid.”
Van materialen die in Europa geproduceerd worden, drijft het Europese emissiehandelssysteem ETS de prijs op, en bovenop die prijs komen steeds vaker nog landelijke belastingen als de toekomstige Nederlandse CO2-heffing. De nieuwe Europese Commissie-voorzitter Ursula von der Leyen heeft aangekondigd dat ze nadenkt over op CO2-uitstoot gebaseerde invoerheffingen op goederen van buiten de EU.
Formeel hoeven bouwers nu nog nauwelijks aandacht te besteden aan de milieubelasting door bouwmaterialen. Er bestaat sinds 2018 wel een MPG-norm (Milieu Prestatie Gebouwen), maar die is zo ruim gekozen dat die voor elke bouwer „eenvoudig haalbaar” is, concludeerde een bureau laatst na onderzoek voor Binnenlandse Zaken. Baars: „Je kunt je entreehal bekleden met natuursteen dat je laat invliegen uit China, en dan voldoe je er nog aan.” Maar hij ziet dat niet als een groot probleem. Lokale overheden, zoals de gemeente Amsterdam, geven bij aanbestedingen al voorrang aan de lagere MPG-waarden. En ook investeerders spelen in op toekomstig strenger beleid, zegt Baars. „De wetgever is alleen de bezemwagen om de achterblijvers mee te schuiven.”
Vonck ziet het effect nu al bij de grote vastgoedinvesteerders die hij als klant heeft. „Pensioenfondsen trekken aan ons. Eerst ging het over energieverbruik, nu is circulariteit het nieuwe begrip. Zij zeggen: geef ons die gegevens.” Ook de internationale directeur taxaties van het Brits-Amerikaanse JLL is enthousiast, zegt Vonck, zelfs al is de taxatiemethode niet gevalideerd, laat staan geaccrediteerd.
Of de vastgestelde waarde van de bakstenen, het dubbelglas enzovoort in een gebouw realistisch is, zal pas blijken als afnemers daadwerkelijk bereid blijken die tweedehands bouwmaterialen op grote schaal in te kopen.
„Het is een begin”, zegt Vonck. „Iedereen heeft torenhoge ambities over duurzaamheid. Je moet nu wat gaan doen.”
